המומחיות שלנו

הצטרפות לניוזלטר

המוטו שלנו

"בהחלט אין לנו רישיון לשקר או לגנוב-למעשה, אנחנו מחויבים שלא לעשות זאת-אבל יש לנו רישיון לשמור סודות עמוקים ואפלים שחשיפתם היתה מועילה לציבור. יש לנו רישיון לפעול למען השגת תוצאות, שאנחנו יודעים כי מבחינה אובייקטיבית תהיינה לא צודקות אבל מבחינה סובייקטיבית יועילו ללקוחות שלנו. במובן זה המטרה מקדשת את האמצעים, כל עוד האמצעים אינם בלתי הולמים כשלעצמם". ("מכתבים לעורך דין צעיר", מאת פרופ' אלן דרשוביץ).

עבירות מס על חוק מיסוי מקרקעין

יניב גבריאל ושות' – משרד עורכי דין ויועצי מס הינו אחד המשרדים המובילים והבולטים בארץ, המונה צוות משפטי של עורכי דין וביניהם כמה מן המשפטנים הבכירים במדינה.

לצורך מתן מענה משפטי מקצועי ודווקני, יניב גבריאל ושות' – משרד עורכי דין ויועצי מס מחולק למחלקות ייעודיות, אשר כל אחת ואחת מהן מתמחה ומתמקצעת בתחום ספציפי וייחודי.

יניב גבריאל ושות' – משרד עורכי דין ויועצי מס מציע ללקוחותיו מגוון שירותים בתחום המיסים ובכלל זה תכנוני מס הן ברמה הלוקאלית והן ברמה הבינלאומית; יעוץ מס בעסקאות מורכבות, ייצוג משפטי בבתי המשפט בארץ בתיקים אזרחיים, פליליים, כמו גם בערעורים.

יניב גבריאל ושות' – משרד עורכי דין ויועצי מס מתמחה בכל מגוון הנושאים של המשפט הפלילי, בין היתר בנושא : עבירות מס על חוק מיסוי מקרקעין כפי שיוסבר להלן :

להלן העבירות העיקריות והעונשים לפי חוק מיסוי מקרקעין:

98. (א) קונה, מוכר, עושה הפעולה באיגוד או הרוכש זכות באיגוד שלא מסרו - בלא סיבה מספקת - דבר שהם חייבים במסירתו לפי חוק זה, או לא מילאו אחרי דרישה מאת מי שהוסמך לפעול לפי חוק זה, או לא מילאו אחרי הוראות סעיפים 72ח, 73(א), (ב) ו-(ג), דינם - מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (בפרק זה - חוק העונשין) או קנס שהוא פי שניים מסכום המס שלא שולם בגלל אותה עבירה, הכל לפי הסכום הגבוה יותר;

(ב) מי שלא חל עליו סעיף-קטן (א) ולא מסר - בלא סיבה מספקת - דבר שהוא חייב במסירתו לפי חוק זה, או לא מילא אחרי דרישה מאת מי שהוסמך לפעול לפי חוק זה, דינו - מאסר ששה חדשים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין.

(ב1) מי שהשמיד או הסתיר מסמכים שיש להם ערך לענין חישוב השומה, דינו - מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין.

(ג) מי שמסר הצהרה, ידיעה או הודעה ביודעין שאינה נכונה, דינו - מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין, או קנס שהוא פי שלושה מסכום המס שלא שולם בגלל אותה עבירה, הכל לפי הסכום הגבוה יותר.

(ג1) מי שסייע לאחר לערוך הצהרה, ידיעה או הודעה לצורך חוק זה, ביודעין שאינן נכונות, או שהתייצב כמיופה כוח של אחר ומסר הצהרה, ידיעה או הודעה כאמור, ביודעין שאינן נכונות, דינו - כמי שמסר את ההצהרה, הידיעה או ההודעה בניגוד לסעיף קטן (ג).

(ג2) אדם אשר במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס, עבר אחת העבירות המנויות להלן, דינו - מאסר שבע שנים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, ופי שניים מסכום המס שהעלים או שהתכוון להעלים או שעזר להעלים או שני העונשים כאחד:

(1) מסר בהצהרה על פי חוק זה, אמרה או תרשומת כוזבת;

(2) השיב תשובה כוזבת בעל פה או בכתב, על שאלה שנשאלה, או על דרישת ידיעות שנערכה על פי חוק זה;

(3) הכין או קיים, או הרשה להכין או הרשה לקיים הצהרה כוזבת או חוזה כוזב או רשומות אחרות כוזבות, או שזייף או הרשה לזייף הצהרה או חוזה או רשומות;

(4) השתמש בכל מרמה, ערמה או תחבולה, או הרשה להשתמש בהן.

(ד) מי שהפריע לאדם שהוסמך לפעול לפי חוק זה לבצע את סמכויותיו או מנע זאת ממנו, דינו - מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין.

תשלום קנס או כופר שהוטל על הזולת

98א. לא ישלם חבר בני אדם, במישרין או בעקיפין, קנס או כופר כסף שהוטל על זולתו בשל עבירה לפי סעיף 98; העובר על הוראה של סעיף זה, דינו - קנס פי שלושה מסכום הקנס או הכופר ששולם; לענין זה, "חבר בני אדם" - למעט חבר בני אדם שחבריו חייבים להעמיד לרשותו את מלוא כוח עבודתם ולהעביר לו את נכסיהם.


עבירות על ידי תאגיד

99. נעברה עבירה לפי סעיף 98 או 98א על ידי תאגיד, אשם בעבירה גם כל מי שבעת ביצוע העבירה היה חבר-מינהלה פעיל, מנהל, מזכיר, נאמן, בא-כוח, או חשב ראשי או חשב יחידי של אותו תאגיד, אם לא הוכיח שתי אלה:

(1) העבירה נעברה שלא בידיעתו;

(2) הוא נקט כל האמצעים הנאותים לשמירתן של הוראות חוק זה.


חבות לתשלום המס

100. אישום בפלילים של אדם, או הרשעתו על פי חוק זה, אינם גורעים מחובתו לתשלום המס.


כופר כסף

101. נוכח המנהל כי אדם עבר על הוראה מהוראות חוק זה, רשאי הוא, בהסכמתו של האדם, לקחת מידו כופר-כסף, שלא יעלה על הקנס הגבוה ביותר שמותר להטילו בשל אותה עבירה; הואשם האדם בפלילים אין לקבל כופר כל עוד לא ציווה היועץ המשפטי לממשלה על הפסקת ההליכים.


תמצית הוראות חוק מיסוי מקרקעין והוראות תקנות מס רכישה

מבוא
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג - 1963 (להלן: "החוק"), נכנס לתוקפו ביום 22/8/1963.
במהלך השנים תוקן החוק מספר רב של פעמים והוא הותאם לשינויים הכלכליים, לשינויים במבנה העסקאות ולהתפתחות בשוק הנדל״ן.

על פי החוק :
  • על מוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין מוטל מס שבח.
  • על הרוכש מוטל מס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין
החוק עוסק במיסוי מכירת זכות במקרקעין ובמיסוי מכירת זכות באיגוד מקרקעין.
מקרקעין מוגדרים בסעיף 1 לחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין מוגדרת בסעיף 1 לחוק כבעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ 25 שנים).
מכירה לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, מוגדרת בסעיף 1 לחוק, ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
בסעיף 1 לחוק נקבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים - אינה נחשבת כמכירה.
חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון).

החוק עוסק בהטלת שני סוגי מסים:
  • מס שבח.
  • מס רכישה.
חלק א' – הוראות מס שבח

סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי".
המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח הון ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד הון.
לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.
החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.
בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.
סעיף 15 (ב) לחוק קובע כי מבלי לגרוע מחובתו של המוכר לשלם את מס השבח, מוטלת על הרוכש חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו (להלן – "מקדמה").
גובה המקדמה הוא בשיעור קבוע מהתמורה שנקבע בהסכם (15% או 7.5%) בהתאם למועד רכישת הנכס הנמכר.
סעיף 15 (ה) קובע כי המוכר והרוכש רשאים להגיש בקשה להקטנת שיעור המקדמה. הבקשה תוגש במועד הגשת ההצהרה על גבי טופס 7155 כשהיא מנומקת וכוללת מסמכים תומכים. המנהל ישיב לבקשה תוך 20 ימים ועל החלטתו לא ניתן לערער.
סעיף 15 (ד) קובע כי את סכום המקדמה ששולם יראו כאילו שולם על ידי המוכר על חשבון מס השבח שהוא חייב בו.
כמו כן נקבע כי יראו בסכום המקדמה ששולם כחלק מהתשלומים שהעביר הרוכש למוכר במסגרת הסכם המכר.
סעיף 15 (ד) (4) קובע כי לעניין אישור המנהל בדבר תשלום מס השבח לצורך רישום המכירה בפנקס המקרקעין, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שהמוכר חייב בו.
את המקדמה יש להעביר לאחר שהרוכש שילם 40% מהתמורה למוכר.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.
סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין חלה על המוכר.
סעיף 15 (ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר.
 
גובה המקדמה
15% מהתמורה - אם יום המכירה הוא עד 6/11/2001.
 7.5% מהתמורה - אם יום המכירה הוא מ-7/11/2001 ואילך.

מועד תשלום המקדמה
לאחר העברת מעל 40% מהתמורה למוכר.
המקדמה לא תחול על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה או על עסקה שאינה כולה במזומן.
בחוק קיימים פטורים מוחלטים ממס השבח, פטורים המהווים דחיית מס עד למועד מכירה עתידית והקלות בחישוב המס לתשלום.

חישוב המס
בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח.
סכום השבח - שווי מכירת הזכות פחות יתרת שווי רכישת הזכות (תוצאה שלילית היא הפסד הון).

השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים, כמפורט להלן :
  • שבח ריאלי
  • סכום אינפלציוני.
 השבח הריאלי מורכב משתי תקופות, כמפורט להלן :
  • השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד לתאריך 7/11/2001.
  • יתרת השבח הריאלי שנצבר מתאריך 8/11/2001 ועד ליום המכירה.

הסכום האינפלציוני מורכב משתי תקופות, כמפורט להלן :
  • סכום אינפלציוני חייב - המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד לתאריך 31/12/1993. סכום זה חייב במס בשיעור 10%.
  •  סכום אינפלציוני פטור - המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מתאריך 1/1/1994 ועד ליום המכירה. סכום זה פטור ממס.

יתרת שווי רכישה
סכום שווי רכישת הזכות, ועוד ההוצאות המותרות בניכוי פחות סכומי הפחת ושניתן היה לדרוש כהוצאה על פי פקודת מס הכנסה (אף אם לא נדרש בפועל כהוצאה).

ניכויים
רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מופיעות בסעיף 39 ו-39א לחוק, ובלבד שהן הוצאו על ידי המוכר, הוצאו בגין הנכס הנמכר, אינן כלולות כבר בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי במס הכנסה.
 ההוצאות המותרות בניכוי כוללות, בין היתר :
  • הוצאות השבחה שלאת הנכס.
  • שכר טרחת עורך דין ששולמו במכירה וברכישה.
  • שכר טרחת שמאי ששולמו במכירה וברכישה.
  • שכר טרחת מתווך ששולמו במכירה וברכישה.
  • מס רכישה ששולם ברכישה.
  • מס מכירה ששולם במכירה.
  • תשלומי ריבית ריאלית.

חישוב השבח
סכום השבח, כאמור, הוא שווי מכירת הזכות פחות יתרת שווי רכישת הזכות (תוצאה שלילית היא הפסד הון).

חישוב יתרת שווי רכישה מתואמת
שווי הרכישה וסכום הפחת כשהם מתואמים על פי מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד ליום המכירה ועוד ההוצאות המותרות בניכוי כשהן מתואמות מיום ההוצאה ליום המכירה.
המדד לחישוב התאום הנו המדד הידוע ביום המכירה/רכישה/הוצאה.
במכירת נכס בר פחת שנרכש לפני 1/4/1973 יש לחשב פחת נוסף בשל אינפלציה כאמור בסעיף 4 לתיקון 12 לחוק ולהוסיפו לשווי המכירה. במקרה זה סכום הפחת יתואם מתאריך אמצע תקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה.

חישוב הסכום האינפלציוני
יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי הרכישה

חישוב הסכום האינפלציוני החייב
יתרת שווי רכישה, כשהיא מתואמת לתאריך 31/12/1993, פחות יתרת שווי הרכישה (ללא הוצאות שהוצאו לאחר 31/12/1993).

חישוב השבח הריאלי
סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני.

חישוב השבח הריאלי עד 7/11/2011
סכום השבח הריאלי כפול מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 7/11/2001, חלקי מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה.

חישוב השבח הריאלי מיום 8/11/2011 ואילך (יתרת השבח הריאלי)
סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה.

"גלגול" מס השבח על הקונה
  • אם הסכימו הצדדים לעסקה כי הקונה ישלם את מס השבח שהמוכר חייב בו, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא (גילום מלא פירושו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס).
  • יודגש כי אין בהסכם מסוג זה להעביר את חבות תשלום מס השבח על הרוכש.

שיעורי המס החלים על מכירת זכות במקרקעין (בטבלה) :
 
שיעורי המס החלים על מכירת זכות במקרקעין, על ידי יחיד או חברה, לאחר 1.1.2007
מועד רכישה
המוכר : יחיד
המוכר : חברה
סכום אינפ' חייב
שבח ריאלי
סכום אינפ' חייב
שבח ריאלי
לאחר 8.11.01
לא רלוונטי
שיעור מס שולי עד 20%
לא רלוונטי
25%
עד 7.11.01
10%
חלק השבח הראלי עד 7.11.01 – מס שולי.
יתרת השבח הריאלי – שיעור מס שולי עד 20%
10%
חלק השבח הראלי עד 7.11.01 – מס חברות בשיעור החל בשנת המכירה.
יתרת השבח הריאלי – 25%

הקלות ממס השבח
להלן ההקלות העיקריות המגיעות על פי החוק :
שיעור מס היסטורי - סעיף 48א(ד) לחוק
במכירת זכות במקרקעין כאשר יום הרכישה הנו עד שנת המס 1948 (כולל), לא יעלה המס על 12% מהשבח.
אם יום הרכישה חל בשנות המס 1960-1949, לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה, משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה. לגבי יחיד שרכש את זכותו בשנות המס 1957 עד 1960 לא יעלה המס על 20% מהשבח. עד לשנת 1986 הגדרה של שנת מס, לעניין קביעת שיעור מס היסטורי, הינה מיום 1/4 של שנה פלונית ועד ליום 31/3 של שנה פלונית. לדוגמה אם הזכות נרכשה ביום 1.1.51 לא יעלה המס על 14% מהשבח.

החל משנת 2011 יתווספו אחוזים נוספים לכל שנה וזאת עד למס מרבי של 20% ליחיד ו- 24% לחברה.
בשנת 2011 יתווסף 1%, בשנת 2012 1% נוסף, בשנים 2013 ואילך 2% נוספים בכל שנה.
במכירת זכות במקרקעין על ידי חברה שהכנסתה מעסק, או בידי יחיד, שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה, יתווסף לשיעור המס ההיסטורי 1% לכל שנת מס החל משנת מס 2005 ועד לשנת המכירה.

פריסת המס על השבח הריאלי - סעיף 48א(ה)
החוק מאפשר למוכר לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים (להלן: "פריסה"). את בקשת הפריסה יש להגיש על גבי טופס 7003.

התנאים להחלת חישוב פריסה
  • המוכר הנו תושב ישראל.
  • תקופת הפריסה המרבית הנה ל-4 שנים או "תקופת בעלות בנכס", לפי הנמוך שביניהם.
    תקופת הפריסה תיקבע בהתאם לבקשת הנישום ויכולה להיות לתקופה הקצרה מ-4 שנים.
  • תחילת הספירה של תקופת הבעלות בנכס הנה בשנה הראשונה שלאחר המועד שבו הגיע הזכות לידי המוכר  וסיומה בשנת המכירה.
  • המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה בעבור שנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת דוחות אלה.

חישוב המס על השבח הריאלי על פי פריסה
השבח הריאלי יחולק למספר שנות המס בפריסה. בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה, יצורף חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של המוכר. חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר, לפי הוראות פקודת מס הכנסה, ובהתחשב בנקודות הזיכוי ובזיכויים האישיים שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס הרלוונטיות.  השבח הריאלי יהיה השלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת.

קיזוז הפסדים
מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס ההכנסה. נישום אשר צבר הפסד מעסק ו/או הפסד הון (להלן – "ההפסד"), לתום שנת המס שקדמה למכירה, והמציא אישור מקורי על גבי טופס 1271/א מפקיד השומה על גובה וסוג ההפסד, יוכל לקזזו מהשבח.

אופן קיזוז ההפסדים
הפסד מעסק יקוזז כנגד השבח הריאלי או הסכום האינפלציוני החייב לפי החלטת המוכר.
כל 1 ₪ של הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ של שבח ריאלי ו/או סכום אינפלציוני חייב.
הפסד הון יקוזז תחילה כנגד השבח הראלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב.
כל 1 ₪ של הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ של שבח ראלי וכל 1 ₪ של הפסד יקוזז כנגד 3.5 ₪ של סכום אינפלציוני חייב.
המוכר יכול לבקש כי לא יקוזז ההפסד כנגד סכום אינפלציוני חייב.

שיעור מיוחד להפקעה - סעיף 48ג
במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה, או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שהנישום קיבל תמורתה, בכסף או בשווה כסף, יינתן למוכר זיכוי מן המס שחושב בשיעור של 50% מהמס הרגיל.

הנחה לרכישה בתקופה הקובעת - סעיף 48א(ד1)
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 7/11/2001 ל- 31/12/2002, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהמס.
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 1/1/2003 ל- 31/12/2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% מהמס.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהייתה קרקע בעת רכישתה אלא אם קיימת תוכנית המתירה בניה על הקרקע ותוך 5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח המותר לבניה.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהתקבלה בידי המוכר לפי אחת מאלה:
  • לפי סעיף 70 או לפי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה.
  • בלא תמורה.
  • במסגרת חילוף.
  • הזכות התקבלה מקרוב.
  • הזכות הייתה מלאי בעסק והפכה לנכס קבוע.

פטורים ממס שבח
בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח כשהשכיח שבהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה (פרק חמישי 1 לחוק).

פטור ל"דירת מגורים מזכה"

להלן התנאים המצטברים לזכאות לפטור ממס שבח בשל דירת מגורים מזכה :
הדירה עונה להגדרת "דירת מגורים"
  • בניית הדירה הסתיימה.    
  •  הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
  •  הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
  •  הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש בעיקרה למגורים. כלומר, על דירת המגורים, לכלול את כל המתקנים הנדרשים לשם מגורים: מטבח, אמבטיה, שירותים וכו'.

דירת המגורים הנה בעיקרה "דירת מגורים מזכה"
הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:
  •  80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98 ועד ליום המכירה.
  • ארבע שנים שקדמו למכירה.

הערות :
  • המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה  לפעולות חינוך או דת.
  • המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב שטחה של הדירה והשימוש שנעשה בה.
תנאים מוקדמים נוספים:
  • על המוכר לבקש את הפטור במפורש (הבקשה משולבת בטופס 7000 או בטופס 2988).
  • המבקש ליהנות מן הפטור חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים. אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, או שהמוכר הותיר בידיו זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה.
המוכר זכאי לפטור לפי אחד מהמסלולים הבאים:

א. פטור אחת ל-4 שנים - סעיף 49ב(1) : כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים בעבור דירה אחת גם
    אם הוא בעלים של דירות נוספות.
ב. פטור לדירה שהתקבלה בירושה - סעיף 49ב(5) : הזכאות לפטור על פי סעיף זה תחול על מי שעומד
    בתנאים המצטברים הבאים:
  • בעת פטירתו היה המוריש בעלים של דירה אחת בלבד.
  • אילו המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור.
  • היורש הנו צאצאו של המוריש, או בן-זוגו של המוריש, או בן-זוגו של הצאצא.
 פטור לפי סעיף זה אינו חוסם את מקבלו מלהשתמש בפטור נוסף לפי עילת הפטור בפסקה א'.
ג. פטור לדירה יחידה - סעיף 49ב(2) : מוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה ושלא הייתה לו בעת
   ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה הנדונה, זכאי לפטור ממס שבח
   במכירתה. אם נתקבל פטור על פי סעיף זה,יש להמתין 18 חודשים לקבלת פטור נוסף על פי הסעיף.
מוכר יחשב כבעל דירת מגורים אחת גם אם ברשותו בנוסף:
  • דירה שנרכשה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה הנדונה כתחליף לה.
  • דירה שחלקו של המוכר בה קטן מ-25% דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
ד. פטור חד-פעמי למכירת שתי דירות - סעיף 49ה : מוכר זכאי לפטור במכירת שתי דירות מגורים יחדיו לשם   
    רכישת דירה אחת במקומן, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
  • המוכר הוא תושב ישראל.
  • התא המשפחתי לא ניצל בעבר פטור ממס לפי סעיף 49ה (הפטור הוא חד-פעמי).
  • הדירה הנמכרת ("הדירה השנייה") היא "דירת מגורים מזכה".
  • המוכר מכר דירה אחרת ("הדירה הראשונה") בפטור ממס לפי פרק חמישי1 לחוק במהלך 12 החודשים שקדמו למכירה.
  • המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירת הדירה השנייה דירת מגורים שלישית (להלן: "דירה החלופית"). לעניין זה יודגש כי אין מניעה שהדירה החלופית תירכש לפני שתי הדירות הנמכרות, וזאת בתנאי שלא תחלוף יותר משנה מאז רכישת הדירה החלופית ועד למכירת הדירה השנייה.
  • שוויה של הדירה החלופית שווה לפחות לשלושה רבעים משווי שתי הדירות הנמכרות.
  • שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על מדרגת "שווי מרבי של הדירות" שנקבע בסעיף.
אם : שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על מדרגת "שווי שתי הדירות הנמכרות יחד".
אז : יינתן פטור מלא במכירת הדירה השנייה.
אם : אם שווי שתי הדירות הנמכרות הוא בין שתי מדרגות השווי.
אז : במכירת הדירה השנייה כלהלן :
1.      יינתן פטור על ההפרש שבין שווי הדירה הראשונה לבין מדרגת "שווי שתי הדירות הנמכרות יחד".
2.      ישולם מס בשיעורים הרגילים (להלן: "הסכום העודף") על יתרת שווי הדירה.
במקרה כזה, יחושבו שווי הרכישה והניכויים המותרים, כיחס שבין הסכום העודף לבין השווי המלא שנתקבל במכירת הדירה השנייה.

דגשים לזכאות לפטור

עקרון התא המשפחתי
לצורך מתן הפטור, יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18, כמוכר אחד.
יוצא מכאן אפוא, כי אם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה פטורה.

סייג לדירה שנתקבלה במתנה
מוכר דירה שנתקבלה במתנה, חייב גם לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור.

להלן תקופות הצינון שמתחילות מיום קבלת הדירה:
1. בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה:
  • אם נותן המתנה איננו הורה של מקבל המתנה- תקופת "צינון" של 4 שנים .
  • אם נותן המתנה הינו הורה של מקבל המתנה- תקופת "צינון" של 3 שנים.
2. בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה:
  • אם נותן המתנה איננו הורה של מקבל המתנה- תקופת "צינון" של 3 שנים.
  • אם נותן המתנה הינו הורה של מקבל המתנה אזי:
    • אם מקבל המתנה אינו נשוי- תקופת צינון של שנתיים
    • אם מקבל המתנה נשוי/הורה יחיד- תקופת צינון של שנה
3. אם לפחות מחצית ממחיר הדירה (50%) נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל
    הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה ההוראות דלעיל.
4. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.
מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה - סעיף 49ז
אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, המוכר יהיה זכאי לפטור (אם עמד בתנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל) בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.
אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה - לפי הסכום הנמוך.
יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח.

פטורים נוספים ממס שבח
להלן רשימת הפטורים העיקריים בחוק :
  • מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו שאינו איגוד בשליטתו (סעיף 62 לחוק).
  • בחוק מיסוי מקרקעין מוגדר מיהו קרוב לאדם פלוני: "בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני- זוגם ואיגוד בשליטתו" לעניין בן-זוג ייחשב גם ידועים בציבור.
  • העברת זכות במקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, ל"קרן קיימת לישראל" או ל"קרן היסוד" פטורה ממס (סעיף 60 לחוק).
  • מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61(א) לחוק).
  • מכירת זכות במקרקעין ע"י מוסד ציבורי (סעיף 61(ב) לחוק).
  • ויתור על זכות ללא תמורה (סעיף 63 לחוק).
  • פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (סעיף 64 לחוק).
  • פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת(סעיף 65 לחוק).
  • פטור ממס בחלוקת קרקע למתיישבים (סעיף 66 לחוק).
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין, בין כל בעליה המשותפים ללא תמורה (סעיף 67 לחוק).
  • פטור ממס בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית (סעיף 68 לחוק).
  • פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69 לחוק).
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד, בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד (סעיף 70 לחוק).
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, של איגוד מתפרק לבעלי המניות (סעיף 71 לחוק).

דגשים
  • הפטורים הנמנים לעיל, מהווים "דחיית מס" עד למכירת הזכות על ידי הרוכש (מעין פטור זמני) .
  • יש לבחון את הזכאות לפטור מול ההגדרות והתנאים שנקבעו בכל סעיף בחוק.

הקלות ופטורים במסגרת חוק מסר מקרקעין
(הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת השעה), התשע״א 2011

הפחתת שיעור המס על השבח הריאלי עד תחילה לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים
בהוראת השעה נקבע כי יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן – "יחיד") שימכור בתקופה שבין 15/11/2010 ועד 31/12/2011, קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961 ועד 6/11/2001, ישלם מס על השבח הראלי עד תחילה בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף 121 לפקודה ועד שיעור של - 20%.

התנאים להחלת ההקלה
  • המוכר הינו יחיד
  •  יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001.
  •  יום המכירה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 15/11/2010 - 31/12/2011.
  • המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה, במועד המכירה, תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות.
  • בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים עפ"י התכנית שחלה במועד סיום הבנייה או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה מביניהם.

שלילת הזכאות להקלה
הוראה זו לא תחול על:
  • מכירה שנעשתה בלא תמורה.
  • מכירה בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה).
  • מכירה שקיים לגביה פטור מהמס כולו או חלקו (כגון: מכירה פטורה עפ"י סעיף 49ז).
  • מכירה שקיים לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי הפקודה.
  • מכירה שחלות לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק.

תחולה
ההוראה תחול על מכירות שנעשו מיום 15/11/2010 ועד ליום 31/12/2011 לשר האוצר, באישור ועדת הכספים, ניתנה סמכות להאריך את הוראת השעה לעניין הקלה לשנה נוספת, קרי עד ל-31/12/2012.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח פרק חמישי 1, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה, ובהתאם לתנאים הבאים:
  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 (א) לחוק.
  • המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן – "התקופה הקובעת").
  • המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה.
  • לא ניתנו כבר שני פטורים בהתאם להוראת השעה.

מוכר שעמד בתנאים דלעיל וביקש פטור עפ"י הוראת השעה יהיה זכאי לפטור, כאמור, בהתאם לכללים הבאים:
  • אם שווי המכירה עד 2,200,000 ₪ (להלן – "תקרת הפטור עפ"י ה"ש"), כל המכירה תהא פטורה ממס.
  • אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה, כשהוא מחולק בשווי המכירה.
  • במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י ה"ש.
  • במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.

שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
  • המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012.
  • המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף  19לחוק.

פטור ממס פעמיים בלבד
פטור מלא או חלקי עפ"י הוראה זו לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים בתקופת הוראת- השעה.
לעניין סעיף זה - יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי).

תחולה
מכירות שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום.31/12/2012

מכירה לפי סעיף 49ב(1)
  • לעניין סעיף 49ב 1)) לחוק - לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק בתקופה הקובעת.
  • לאחר תום התקופה הקובעת, יראו בפטור הניתן עפ"י הוראת השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4  השנים האחרונות לצורך בדיקת הזכאות לעניין סעיף 49ב (1) לחוק.

דיווח
  • הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה ללא זכויות בנייה ששווי המכירה נמוך מתקרת הפטור עפ"י ה"ש, תתבצע ע"ג טופס 7002, בצרוף טופס בקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה עפ"י הוראת שעה ע"ג טופס 7649.
  • הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות בנייה או ששווי המכירה גבוה מתקרת הפטור עפ"י ה"ש, תתבצע ע"ג טופס 7002, בצרוף : טופס 2988, טופס 7649 וטופס 2990.
 
הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין
על-פי סעיף 73(א) לחוק המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את :
(1) פרטי הזכות.
(2) פרטי העסקה.
(3) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה.
(4) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה.
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח.
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו.
(7) זכאות לפטור או הנחה מהמס החל.

על-פי הוראות סעיף 73(ג) לחוק הרוכש זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום הרכישה, הצהרה המפרטת את :
(1) פרטי הזכות.
(2) פרטי העסקה.
(3) התמורה בעד הזכות.
(4) סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו.
(5) זכאות לפטור מהמס החל.

דיווח סכום המס המגיע ודרך חישובו
את סכום מס הרכישה ודרך חישובו יש לערוך בטופס ההצהרה במקום שמיועד להצהרת הרוכש.
את סכום מס השבח ודרך חישובו יש לערוך ע"ג טופס 2990 ולצרפו לטופס ההצהרה.
פרטי ההצהרה ידווחו על גבי טפסים שקבע המנהל (כפי שיפורטו בהמשך), וימסרו למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבתחום טיפולו נמצאים המקרקעין.
דיווח חלקי של נתוני הצהרה, כפי שפורטו לעיל, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק.
כל איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס אי הצהרה במועד (סעיף 94א(א)(1) לחוק).
חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס.

דגשים
  •  מוכר/רוכש זכות במקרקעין חייבים בהגשת הצהרה במועד החוקי על גבי טפסים שנקבעו. 
  •  כל איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס.
  •  דיווח חלקי של נתונים המחויבים על פי החוק לא ייחשב כהצהרה.
  • מילוי חלקי של טופס ההצהרה יעכב את הטיפול בשומה.

אופן הגשת ההצהרה
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר והרוכש זכות במקרקעין חייבים למסור הצהרה למנהל על ביצוע העסקה. סעיף 112 לחוק קובע כי המנהל רשאי לקבוע טפסים הדרושים לביצוע החוק ומשקבע טפסים כאמור, לא ישתמש אדם אלא בהם.

לצורך הגשת ההצהרה כאמור, קבע המנהל 3 טפסים על פי חלוקה לסוג הנכס הנמכר כלהלן :

  • טופס מספר 7000 - מיועד להגשת הצהרה על מכירה/רכישה של דירת מגורים מזכה פטורה שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
  • טופס מספר ב/7000 - מיועד להגשת הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין שהריווח ממכירתה נתון לשומת מס הכנסה ואשר בגין מכירתה מבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק (הטופס מיועד לדיווח על מכירת/רכישת נכס של קבלן).
  •  טופס מספר 7002 - מיועד להגשת הצהרה על מכירת/רכישת כל זכות במקרקעין שאינה מנויה על הנכסים המפורטים בהצהרות לעיל (דירה מזכה פטורה ונכס של קבלן).

פירוט סוגי הטפסים שקבע המנהל :

הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה שאינה כוללת זכויות בניה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור.
כותרת - זיהוי מגיש ההצהרה
בחלקו העליון של הטופס, במשבצות המתאימות, יש לציין מיהו הגורם שמגיש את ההצהרה (מוכר/רוכש). כאמור, ניתן להגיש בטופס אחד הן את הצהרת המוכר והן את הצהרת הרוכש. תשומת לבכם לנוסח ההצהרה שבראש הטופס ולפיה מדובר במכירת/רכישת דירת מגורים מזכה שאין לה זכויות בנייה בלתי מנוצלות.

פרטי הנכס
בחלק זה יש לציין במשבצות המתאימות את זיהוי הנכס - גוש, חלקה ותת חלקה וזאת כפי שמופיע במרשמי הזכויות (טאבו/מינהל/חברה משכנת). בנוסף, יש לציין את הכתובת המלאה של הנכס - עיר/יישוב, רחוב ומספר בית וכל תיאור אחר המקל על זיהויו. יש להדגיש כי פרטי הנכס מהווים חלק בלתי נפרד מההצהרה שעל המוכר והרוכש להגיש למנהל מס שבח.

חלק א - פרטי הצדדים לעסקה
בחלק זה יש לרשום את הפרטים המלאים של הצדדים לעסקה כפי שהם רשומים בתעודת הזהות, ולגבי חברה כפי שהם רשומים בתעודת הרישום שלה.
תושב חוץ יציין את מספר הדרכון שברשותו ויצרף צילום של הדרכון להצהרה. חברה זרה תציין את מספר החברה שניתן לה בחו״ל ותצרף צילום מתעודת ההתאגדות. יש להקפיד על דיווח שם מלא וכתובת עדכנית
המוכר יצהיר מהו החלק מהמקרקעין שמכר והרוכש יצהיר על החלק שרכש. בנוסף, בחלק זה, יודיעו המוכר והרוכש אם ברצונם להיות מיוצגים על ידי עורך דין בהליכי השומה. אם הנכם מעוניינים בייצוג כאמור, יש להקפיד על דיווח מלא של פרטי עורך הדין כולל מספר רישיונו.

חלק ב - פרטים על ההצהרה
בסעיף 1, יציינו המוכר/הרוכש את מסלול המיסוי שאותו הם מבקשים להחיל עליהם. המוכר יציין את סעיף הפטור ממס שבח שאותו הוא מבקש להחיל מתוקף הצהרתו על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה. הרוכש יציין אם הוא מבקש פטור או פטור חלקי ועל פי איזו תקנה. בסעיף 2, יציין הרוכש את פרטי ההמחאה אותה הוא מבקש לצרף להצהרה בגין תשלום המס לפי שומתו העצמית.

חלק ג - פרטי הזכות הנמכרת
בסעיף 1-3 בחלק זה יציין המוכר/הרוכש את מהות הזכות הנמכרת - בעלות/חכירה/חכירת משנה או זכות אחרת ,את הגוף שבו רשומה הזכות והתייחסות לכך שהזכות כפופה לשכירות מוגנת.
בסעיף 4-5 ידווחו הצדדים לעסקה על נתוני הבניין שהדירה הנמכרת ממוקמת בו (אם מדובר בדירה בבית משותף) ועל פרטי הדירה הנמכרת.
בסעיף 6-7 ידווחו הצדדים על החלק הנמכר ועל החלקים המועברים מהמקרקעין על פי נסח הטאבו.

חלק ד - פרטי העסקה
בסעיף 1בחלק זה ידווחו הצדדים לעסקה על התאריך שהדירה נמכרה בו ועל שווי המכירה. תאריך המכירה הוא, בדרך כלל, תאריך חתימת החוזה או תאריך ההתקשרות הראשונה בכתב (זיכרון דברים). שווי המכירה הוא בהתאם לתמורה הנקובה בחוזה. בשווי המכירה יש לכלול את כל הסכומים שהרוכש התחייב לשלמם בין שבמישרין ובין בעקיפין.
בסעיף 2יצהירו הצדדים לעסקה כי אין הסכמים נוספים במישרין ובעקיפין מעבר לחוזה המכר. אם קיימים הסכמים נוספים כאמור, ידווחו הצדדים על קיומם ומהותם (כולל צירוף ההסכמים).
לאור חשיבות הנתונים שבחלק זה, על המוכר והרוכש לחתום בחלק ד על נכונות הצהרתם, בראשי תיבות שמם.

חלק ה - הצהרת המוכר
כיוון שטופס ההצהרה משמש לדיווח על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה, הרי שחלק זה משמש לדיווח על הבקשה לפטור ממס שבח. המוכר יציין את פרטי התא המשפחתי שלו: בן/בת-זוג, ילדים עד גיל 18 שאינם נשואים וידוע/ה בציבור. בנוסף, יצהיר המוכר על מאפייני הדירה הנמכרת בסעיף כללי ויודיע מהו הסעיף בחוק שעליו מסתמכת בקשת הפטור, תוך התייחסות לתנאי הפטור. בסיום חלק ה מצהיר המוכר על נכונות נתוני ההצהרה, ועורך דין יאמת את חתימתו. אם יש יותר ממוכר אחד בעסקה, שאינו מאותו תא משפחתי, המבקש פטור, יש לצרף בקשה פרטנית לפטור לכל מוכר על גבי טופס 2988 (מוכר אחד יכול לדווח על בקשת הפטור שבחלק ה בטופס ההצהרה). ההצהרה על בקשת הפטור הנה אישית וחובה שתיחתם על ידי המוכר בלבד.
הזכאות לפטור ממס שבח הנה של התא המשפחתי של המוכר. הצהרת המוכר בחלק ה חייבת באימות חתימה על ידי עורך דין בלבד.

חלק ו - הצהרת הרוכש
בסעיף 1, יצהיר הרוכש מהי מהות הזכות הנרכשת: דירה,בניין או קרקע.
בסעיף 2 יצהיר הרוכש איזה שימוש ייעשה בזכות שרכש.
בסעיף 3 יצהיר הרוכש אם הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה.
בסעיף 4 יצהיר הרוכש אם יש לו, בנוסף לדירה הנרכשת, דירה אחת נוספת אותה הוא מתחייב למכור בפרק הזמן שנקבע בחוק כדי שייחשב כבעל דירה יחידה.
בסעיף 5 יצהיר הרוכש אם הדירה תשמש כמלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
בסעיף 6 יצהיר הרוכש מהי הקרבה המשפחתית בין הצדדים לעסקה וזאת אם מתבקש פטור/פטור חלקי במכר ללא תמורה בין קרובים.
בסעיף 7 יצהיר הרוכש אם הנכס נרכש באמצעות נאמן.
סעיף 74 לחוק קובע כי אדם הרוכש בשמו-הוא זכות במקרקעין בשביל פלוני, חייב להודיע למנהל על הנאמנות תוך 30 ימים מיום הרכישה וזאת כתנאי בסיסי להכרתו כנאמן לעניין סעיף 69 - פטור ממס שבח בהעברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. הודעה על רכישה בנאמנות תוגש בטופס 7067. על איחור בהגשת הודעת על נאמנות יוטל קנס לפי סעיף 94א(א)(2).

המועד החוקי לתשלום מס הרכישה, על ידי הרוכש, על פי הוראות סעיף 51 לחוק יהיה לפי המוקדם מבין :
  • מועד קבלת חזקה במקרקעין.
  • מועד תשלום מעל 50% מהתמורה.
  • מועד קבלת ייפוי כוח לרישום הזכות על שמו.

דיווח על שומה עצמית למס רכישה
על הרוכש לציין את נתוני השווי לצורך מס רכישה, את שיעורי המס ואת סכום המס לתשלום.
בסוף חלק ו מצהיר הרוכש על נכונות נתוני ההצהרה, ועורך דין או פקיד מס שבח יאמתו את חתימתו.
הנתונים המדווחים בסעיפים 3 ו-4 בחלק זה מתייחסים לתא המשפחתי של הרוכש דהיינו בן/בת זוג, ילדים עד גיל 18 וידוע/ה בציבור. כאשר קיימים מספר רוכשים בעסקה שאינם מאותו תא משפחתי, יש לצרף הצהרת רוכש לכל אחד בנפרד בטופס מספר א/7000 (הרוכש הראשון יכול להשתמש בפרק ו' שבטופס ההצהרה).

הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין שהריווח ממכירתה נתון לשומת מס הכנסה ואשר בגין מכירתה מבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק.
הטופס משמש להצהרה על מכירה/רכישת זכות במקרקעין כאשר המוכר הנו קבלן והנכס מהווה בידיו מלאי עסקי.
הקבלן ימלא את טופס ההצהרה על כל חלקיו (למעט חלק ו' - הצהרת הרוכש) באופן מלא וברור כולל חתימה ואימותה.
הרוכש ימלא את כל חלקי טופס ההצהרה (למעט חלק ה - הצהרת המוכר) ויחתום על נכונות הנתונים כולל אימות חתימתו על ידי עורך דין או פקיד מס שבח בסוף חלק ו.
הטופס משמש להצהרה על רכישת כל נכס מקבלן (דירה/קרקע/חנות וכו').
רכישת דירה מקבלן מאפשרת דחייה של מכירת הדירה הנוספת היחידה של התא המשפחתי עד לשנה ממועד מסירת דירת הקבלן או שנתיים ממועד רכישת דירת הקבלן - לפי המאוחר, וזאת כדי להחיל את חישוב מס הרכישה על פי מדרגות לדירה יחידה (ראה סעיף 2.3 בחלק ו' לטופס ההצהרה).

החל משנת 2010 נקבעו הוראות חדשות המקלות את התנאים לקבלת הפטור ממס שבח לקבלן, וזאת במטרה לייעל את התהליך ולהבטיח את זכויות הרוכשים.

על פי ההוראות החדשות, קבלן יוכל לקבל פטור ממס שבח באחת מ-3 הדרכים הבאות:
  • פטור על-פי אישור מראשלשנת מס : אם רכשת זכות מקבלן שבידו אישור מראש בתוקף, לא תהיה חייב בתשלום מקדמה על חשבון מס שבח, כאמור בסעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין לקבלן שקיבל אישור מראש (שנתי/פרויקט), מונפקת תעודה המעידה על מהות האישור ותוקפו אותה יוכל להציג במשרד המכירות.
  • פטור על-פי אישור מראשלמכירות בפרויקט בטווח תאריכים.
  • פטור על-פי אישור פרטני לכל מכירה וזאת רק לאחר שהתבצעה.
 
אישור מראש שנמצא בתוקף ביום בו נרכשה הדירה (כולל מחסן/חניה צמודים), כמוהו כפטור ממס שבח.


הצהרה על מכירת כל זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה פטורה או מכירה ע"י קבלן.

זיהוי מגיש ההצהרה
בחלקו העליון של הטופס, במשבצות המתאימות, יש לציין מיהו הגורם שמגיש את ההצהרה (מוכר/רוכש). כאמור, ניתן להגיש על טופס אחד הן את הצהרת המוכר והן את הצהרת הרוכש.

פרטי הנכס
בחלק זה יש לציין במשבצות המתאימות את זיהוי הנכס - גוש, חלקה ותת חלקה וזאת כפי שמופיע במרשמים (טאבו/מינהל/חברה משכנת). בנוסף, יש לציין את הכתובת המלאה של הנכס - עיר/יישוב, רחוב ומספר בית וכל תאור אחר המקל על זיהויו. יש להדגיש כי פרטי הנכס מהווים חלק בלתי ניפרד מההצהרה שעל המוכר והרוכש להגיש למנהל.

חלק א - פרטי הצדדים לעסקה
בחלק זה יש לרשום את הפרטים המלאים של הצדדים לעסקה כפי שהם רשומים בתעודת הזהות, ולגבי חברה - כפי שהם רשומים בתעודת הרישום שלה. תושב חוץ יציין את מספר הדרכון שברשותו ויצרף צילום של הדרכון להצהרה. חברה זרה תציין את מספר החברה שניתן לה בחו״ל ותצרף צילום מתעודת ההתאגדות. יש להקפיד על דיווח שם מלא וכתובת עדכנית.  יש להקפיד על דיווח מלא של פרטי עורך הדין כולל מספר רישיונו.

חלק ב - פרטים על ההצהרה
בסעיף 1, יכול המוכר/הרוכש להודיע על בקשתו לפטור תוך ציון הסעיף המבוקש בחוק/בתקנות.
בסעיף 2, יציין הרוכש/מוכר את פרטי ההמחאה אותה הוא מבקש לצרף להצהרה בגין תשלום המס לפי שומתו העצמית.

חלק ג - פרטי הזכות הנמכרת
בסעיפים 1-3 שבחלק זה יציין המוכר/רוכש את מהות הזכות הנמכרת - בעלות/חכירה/חכירת משנה או זכות אחרת, את הגוף שבו רשומה הזכות, כולל התייחסות באם הזכות כפופה לשכירות מוגנת ואת תיאור הנכס על פי שטר המכר.
סעיף 4 מתייחס לסוג הנכס הנמכר ולתיאורו. כאמור, טופס זה משמש להצהרה על מכירת/רכישת כל סוג של זכות במקרקעין ולכן יש לפרט מהו הנכס הנמכר, למסור את תיאורו, את תיאור המבנה שהוא ממוקם בו ואת נתוניו התכנוניים.
בסעיפים 5-6 ידווחו הצדדים לעסקה על החלק הנמכר ועל החלקים המועברים מהמקרקעין על פי נסח הטאבו.

חלק ד - פרטי העסקה
בסעיף 1מצהירים הצדדים לעסקה כי אין הסכמים נוספים במישרין ובעקיפין מעבר לחוזה המכר. אם קיימים הסכמים נוספים כאמור, ידווחו הצדדים על קיומם ומהותם (כולל צירוף ההסכמים).
סעיף 2מתייחס למועד חובת תשלום המס על פי הוראות סעיף 51 לחוק; דהיינו, המוקדם מבין קבלת חזקה במקרקעין, תשלום של מעל 50% מהתמורה (לעניין מס רכישה) או 40% (לעניין מס שבח) או מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות על שם הרוכש.
בסעיף 3, יציינו הצדדים לעסקה את התאריך בו נמכרה הזכות ואת שווי המכירה.
תאריך המכירה הוא, בדרך כלל, תאריך החתימה על החוזה או תאריך ההתקשרות הראשונה בכתב (זיכרון דברים).
שווי המכירה המוצהר הוא השווי על פי התמורה הנקובה בחוזה.
בשווי המכירה יש לכלול את כל הסכומים שהרוכש התחייב לשלם אם במישרין או בעקיפין.

חלק ה - הצהרת המוכר
בחלק זה יציין המוכר את סכום המס לפי שומתו העצמית וכמו כן יצהיר על נכונות נתוני ההצהרה שהגיש ועורך דין/פקיד מס שבח יאמת את חתימתו.

חלק ו - הצהרת הרוכש
בסעיף 1 יציין הרוכש מהי מהות הזכות הנרכשת: דירה, דירת נופש, בניין, קרקע או משק חקלאי.
סעיף 2 משמש להצהרה על רכישת דירת מגורים:
  • השימוש שיעשה הרוכש בזכות שרכש (סעיף 2.1).
  • האם הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש (סעיף 2.2).
  • האם לרוכש יש בנוסף לדירה הנרכשת דירה אחת נוספת אותה הוא מתחייב למכור בפרק הזמן שנקבע בחוק כדי שיראוהו כבעל דירה יחידה (סעיף 2.3).
בסעיף 3 יצהיר הרוכש אם הדירה תשמש כמלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
בסעיף 4 יצהיר הרוכש אם הנכס נרכש באמצעות נאמן.
סעיף 74 לחוק קובע כי אדם הרוכש בשמו-הוא זכות במקרקעין בשביל פלוני, חייב להודיע למנהל על הנאמנות תוך 30 ימים מיום הרכישה וזאת כתנאי בסיסי להכרתו כנאמן לעניין סעיף 69 - פטור ממס שבח בהעברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. הודעה על רכישה בנאמנות תוגש בטופס 7067.
אחור בהגשת הודעה על נאמנות יחויב בקנס.

דיווח על שומה עצמית למס רכישה
הרוכש ידווח את נתוני השווי לצורך מס רכישה, את שיעורי המס ואת סכום המס לתשלום. בסוף חלק ו מצהיר הרוכש על נכונות נתוני ההצהרה ועורך דין/פקיד מס שבח יאמת את חתימתו. הנתונים המדווחים בסעיף 2 בחלק זה מתייחסים לתא המשפחתי של הרוכש; דהיינו, בן/בת-זוג,ילדים עד גיל 18 וידועים בציבור. כאשר קיימים מספר רוכשים בעסקה שאינם מאותו תא משפחתי, יש לצרף הצהרת רוכש לכל אחד בנפרד בטופס מספר א/7000 (הרוכש הראשון יכול להשתמש בפרק ו' שבטופס ההצהרה).

מסמכים וטפסים שיש לצרף להצהרה

על מוכר זכות במקרקעין לצרף להצהרתו את המסמכים הבאים:
  • טופס 2990 במכירת דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות בניה (למעט בשומות פטורות).
  • טופס 2988 תצהיר לצורך בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין מכירת דירת מגורים מזכה.
  • טופס 7003 בבקשה לפריסת המס על השבח הריאלי.
  • טופס 7038 במכירת זכות ללא תמורה מיחיד לבן זוג המתגורר אתו בדירה.
  • טופס 1271/א בבקשה לקיזוז הפסדים (חתום על ידי פקיד השומה).
  • טופס 7097 בדיווח על מכירת משק חקלאי.
  • טופס 7086 בדיווח על פעולה באיגוד מקרקעין.
  • טופס 7004 בבקשה לפטור ממס שבח מקרקעין על מכירת זכות מקרקעין אגב פירוק איגוד.
  • חוזה מכירה.
  • חוזה רכישה (בעסקאות חייבות במס שבח).
  • נסח טאבו/אישור זכויות.
  • אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת סכום השבח.
  • כל מסמך אחר הנדרש לצורך עריכת השומה (אסמכתאות על ניכויים וכו').

על רוכש זכות במקרקעין לצרף להצהרתו את המסמכים הבאים:
  • טופס 2973 בבקשה לפטור חלקי לרכישת זכות ע"י נכה/עולה.
  • טופס 7038 ברכישת זכות ללא תמורה מבן זוג המתגורר אתו בדירה.
  • טופס 7067 ברכישה באמצעות נאמן.
  • חוזה מכירה/זיכרון דברים (ניתן להגיש חוזה אחד על ידי המוכר והרוכש בהצהרה משותפת).
  • נסח טאבו/אישור זכויות.
  • כל מסמך אחר הנדרש לצורך עריכת השומה (אסמכתאות על ניכויים וכו').
חלק ב' – הוראות מס רכישה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין, יהא הרוכש חייב במס רכישה בשיעור משווי המכירה.
בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה)(מס רכישה) נקבעו שיעורי המס בהתאם לסוג הנכס הנרכש. כמו כן נקבעו התנאים לקבלת פטור מלא ופטור חלקי מהמס.

חישוב המס
בתקנה 2(1) נקבע כי שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים (כהגדרתה בסעיף 9 לחוק) יהיה בגובה 5% משווי המכירה.

בתקנה 2(2) נקבע כי שיעור מס הרכישה לדירת מגורים שתשמש למגורים יהיה כקבוע בסעיף 9 לחוק.
בסעיף 9 נקבע כי בעת רכישת דירת מגורים, ייערך חישוב על פי מדרגות שווי ושיעור מס ייחודי לכל מדרגה.

הסעיף מבחין בין מדרגות בחישוב רגיל לבין מדרגות בחישוב לדירה יחידה:
  • חישוב רגיל יחול על מי שבבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת.
  • חישוב לדירה יחידה יחול על יחיד שבבעלותו רק הדירה הנרכשת.

אם בבעלות הרוכש דירת מגורים אחת נוספת מלבד הדירה החדשה הנרכשת אותה מכר תוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה ( אם נרכשה מקבלן), יראוהו כבעל דירה יחידה לצורך חישוב המס. בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד האזורי. לעניין מניין הדירות שבבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן-זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.במניין הדירות של הרוכש, לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997 או דירה שחלקו של הרוכש בה קטן מ- 25%.

בתקנה 16 נקבע כי ברכישת משק חקלאי יופרד חישוב מס הרכישה לחלק משווי הזכות המיוחס לבנין המשמש למגורים ולחלק המיוחס לשווי הנקי המהווה את יתרת השווי.

שיעורי המס לדירת מגורים בחישוב רגיל :
  • 3.5% על חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה.
  • 5% על חלק השווי העולה על סכום המדרגה הראשונה.

שיעורי המס לדירה יחידה (החל מתאריך 1/7/2005) :
  • עד חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה לא ישולם מס.
  • 3.5% על חלק השווי שבין סכום המדרגה הראשונה לבין סכום המדרגה השנייה.
  • 5% על חלק השווי העולה על סכום המדרגה השנייה.

שיעורי המס במכירת משק חקלאי :
חלק השווי המיוחס למגורים יחויב במס על פי כללי החיוב לדירת מגורים שפורטו לעיל. לגבי השווי הנקי יתבצע חישוב על פי שיעורי המס הבאים:
  • 0.5% על חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה.
  • 5% על חלק השווי שעולה על סכום המדרגה הראשונה.

מדרגות מס הרכישה יתעדכנו אחת לשנה (החל מתאריך 16/1/2007) על פי שיעור עליית המדד.
ברכישת חלק מדירה יש לחשב את המס על פי שווי הדירה בשלמותה ואת תוצאת חישוב המס יש להכפיל בחלק הנרכש. על רכישה בתקופה שבין 21.2.11 ועד 31.12.12, יחול חישוב לפי הוראת שעה.

שיעורי מס ומדרגות מס בחישוב לדירת מגורים - הוראת שעה
במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה) נקבעו מדרגות ושיעורי מס מיוחדים לחישוב מס רכישה לדירות מגורים. ההוראה בתוקף לגבי רכישות מתאריך 21/2/2011 ועד 31/12/2012. ראה מדרגות ושיעורים בטבלאות שבסוף דף זה.

חישוב מס רכישה לרכישה במסגרת "קבוצת רכישה"
בשנים האחרונות, התארגנויות של קבוצות רכישה לרכישת קרקע ולבנייה משותפת עליה הפכו לתופעה רווחת בשוק הנדל"ן הישראלי. בתיקון 69 לחוק (להלן – תיקון 69), הוסדר אופן החיוב במס רכישה למי שרוכש זכות במקרקעין במסגרת קבוצות רכישה. במסגרת תיקון 69 תוקן חוק מיסוי מקרקעין, באופן בו הושווה שיעור מס הרכישה בעת רכישת נכס באמצעות קבוצת רכישה לשיעור המס שהיה חל על הרוכשים במסגרת קבוצת הרכישה לו רכשו נכס מוגמר. בתיקון 69 הוגדרה קבוצת רכישה ונקבע כי שווי הרכישה במקרה זה יהיה שווי הנכס הבנוי. בנוסף נקבע כי מכירת זכות במקרקעין לקבוצות רכישה תחויב במס ערך מוסף ותשלומו יהיה תנאי נוסף לרישום הרכישה בטאבו.

פטורים ממס רכישה
בתקנות מס רכישה נקבעו הפטורים ההנחות וההקלות ממס רכישה. להלן הפטורים ההנחות וההקלות השכיחים:

  • תקנה 11 -פטור לנכה,נפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה (כהגדרתם בתקנות): נכה,נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש זכות במקרקעין לשם שיכונו ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות. הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד.
  • תקנה 12 - פטור לעולה (כהגדרתו בתקנות): עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל - 7 שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה כדלהלן:
    • שיעור מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה
    • שיעור מס של 5% מעל המדרגה הראשונה

עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה ופעם אחת לגבי רכישת עסק. ברכישת זכות במקרקעין ע"י בני-זוג שרק אחד מהם זכאי לחשוב המס על פי תקנה 11 או 12 יחושב מס הרכישה על פי התקנה לשני בני הזוג (גם אם נשאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה). בקשת הפטור לפי תקנה 11 או 12 תוגש על גבי טופס 2973 ותצורף לטופס ההצהרה על רכישת הזכות במקרקעין. מדרגת מס הרכישה על פי תקנה 12 מתעדכנת אחת לשנה על פי שיעור עליית המדד.

  • תקנה 20 - מכירה לקרוב: במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיה מס הרכישה - 1/3 ממס רכישה רגיל. קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.
  • תקנה 20א - מכירה שחל עליה פטור ממס שבח לפי סעיף 62(ב) לחוק: במכירת זכות במקרקעין, שחל עליה פטור ממס שבח לפי סעיף 62(ב) לחוק, יהיה מס הרכישה - 1/3 ממס רכישה רגיל.
  • תקנה 21 - מכירה לבן-זוג: מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.
  • תקנה 27 - פטור ממכירות מסוימות: מכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס שבח לפי אחד מהסעיפים הבאים פטורה ממס רכישה: 54,55,57,64,65,66,67,68,69.

דגשים
  • ברשימת הפטורים וההקלות הובאו עיקרי הסעיפים בחוק ובתקנות.
  • יש לבחון את הזכאות לפטור/הקלה מול ההגדרות והתנאים שנקבעו בכל סעיף.

חלק ג' - הליכי השומה

להלן הליכי השומה המרכזיים על פי חוק מיסוי מקרקעין:
שומה עצמית
המנהל ישלח למוכר/רוכש הודעה בדבר סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו לפי הצהרתו וזאת תוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה. דין ההודעה כדין שומה שנמסרה לגביה הודעת שומה לפי סעיף 86 לחוק.
עריכת שומה
סעיף 78 לחוק קובע כי בעת מסירת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין מתקיימת סמכות המנהל לקבוע את שומת המס.
המנהל, באמצעות מפקחי שומת מיסוי מקרקעין במשרדים האזוריים, ישום את המכירה הן במס שבח והן במס רכישה תוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה לפי השומה העצמית או לפי מיטב שפיטה. במקרה של שומה לפי מיטב שפיטה יזמין המפקח את המוכר/רוכש לדיון לפני החלטתו. המנהל ישלח הודעת שומה לחייב בתשלום המס בה יפרט את מרכיבי השומה ואת סכום המס לתשלום.

הבהרה: אם לא נמסרה למנהל הצהרה במועד שנקבע בחוק, רשאי המנהל לדרוש את מסירת ההצהרה, ומשלא נענה, רשאי לשום את מרכיבי השומה ואת סכום המס בהתאם לנתונים שברשותו.

השגה
סעיף 87 לחוק קובע כי מוכר/רוכש שקיבל הודעת שומה ויש לו מחלוקת בקשר לנתוניה, רשאי להגיש השגה תוך 30ימים מיום שנמסרה לו ההודעה.
ההשגה תוגש על גבי טופס 7013 באופן מפורט ומנומק תוך ציון הסכום שאינו שנוי במחלוקת ודרך חישובו.
המנהל יזמן את המשיג לדיון בהשגה וישיב לו את החלטתו באופן מנומק ובכתב וזאת תוך 8 חודשים מיום שהוגשה ההשגה (או שנה בנסיבות שמצויות בחוק).

ערר/ערעור
ס' 88 לחוק קובע כי מוכר/רוכש הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה. בעת הגשת כתב הערר ישלם העורר אגרה.
על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור בבעיה משפטית בלבד לבית המשפט העליון בהתאם לסעיף 90 לחוק תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה.

תיקון השומה
סעיף 85 לחוק קובע כי ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה וזאת אם התקיים אחד מהמקרים הבאים:
  • נתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות למנהל בעת עשיית השומה אשר עשויות לחייב במס או לשנות את סכום המס.
  • נמסרה הצהרה בלתי נכונה, שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
  • נתגלתה טעות בשומה.
 
תיקון השומה יכול להיעשות ביוזמת המנהל או בעקבות פנייתו של מי ששילם מס.
בקשה לתיקון שומה תוגש על גבי טופס 7085 והיא תכלול הסבר על מהות הבקשה בצירוף מסמכים תומכים. כמו כן יצוין סכום המס שאינו שנוי במחלוקת.

ביטול עסקה
אם הצדדים לעסקה החליטו לבטלה עליהם להגיש הודעה על כך למנהל מס שבח על גבי טופס 6130.
אם המנהל שוכנע כי אכן מדובר בביטול עסקה מעיקרא, יבטל השומות שערך, ויחזיר את תשלומי המס ששולמו.
תשלום המס וגבייתו

תשלום על פי שומה עצמית - סעיף 90א
חייב במס ישלם את המס על פי שומתו העצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה. שולם המס על פי השומה העצמית ושומת המנהל גבוהה יותר, ישולם הפרש המס תוך 30 יום מיום שנמסרה השומה לחייב.

תשלום יתרת מס ע״פ שומה – סעיף 91
המס על פי השומה שערך המנהל ישולם בתוך 14 יום מיום שנמסרה השומה לחייב.

תשלום מס בהשגה
אם החייב בתשלום המס השיג על השומה, ישלם את המס שאינו שנוי במחלוקת, וייתן ערבות בנקאית, או ערבות אחרת שיקבע המנהל, לגבי הסכום שבמחלוקת.

תשלום המס לפי סעיף 51
חובת תשלום המס תידחה לתאריך שבו יתקיים אחד מאלה:
  • הרוכש קיבל החזקה במקרקעין.
  • הרוכש שילם סכום העולה על 50% ממחיר הזכות (לגבי חבות במס רכישה) ו-40% (מס שבח).
  • הרוכש קיבל ייפוי כוח לרשום זכותו במקרקעין.
סעיף 76 לחוק קובע כי בעת שתנאי הדוחה את תשלום המס על פי סעיף 51 חדל להתקיים, יש להודיע על כך למנהל תוך 14 יום. על פיגור בהגשת ההודעה יחול קנס לפי סעיף 94א(א)(1).

דחיית תשלום המס - סעיף 91א
בסמכות המנהל לדחות את מועד חובת תשלום המס כולו או מקצתו אם ראה סיבה מספקת לכך ובלבד שעל תקופת הדחייה יחולו הפרשי הצמדה וריבית.

גביית המס
ככלל, על גביית המס וכן על גביית הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות, תחול פקודת המסים (גבייה).
סעיף 94 - על סכומי המס שלא שולמו במועד החוקי יתווספו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום.
גם אם נדחה מועד חובת תשלום המס על פי סעיף 51 לחוק, יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כאמור.
בסמכות המנהל לפטור מתשלומי ריבית והצמדה כולם או מקצתם אם ראה סיבה מספקת לכך.

קנס על אי הגשת הצהרה- סעיף 94א(א)(1)
מי שלא הגיש הצהרה במועד החוקי, יחויב בקנס בסכום של 250 ש"ח בעבור כל שבועיים של פיגור (סכום הקנס יתואם אחת לשנה).

קנס על אי הגשת הודעה 94א (א)(2)
מי שלא הגיש הודעה במועד החוקי יחויב בקנס בסכום של 200 ש"ח בעבור כל שבועיים של פיגור (סכום הקנס יתואם אחת לשנה).

קנס על פיגור בתשלום - סעיף 94ב
על סכום שחייבים לשלם על-פי החוק ולא שולם במועד, יתווסף קנס בשיעור של 0.2% לכל שבוע של פיגור.

הבהרה: קנס אי הגשת הצהרה וקנס אי תשלום במועד לא יחולו על תקופה מקבילה.

פטור מתשלום קנס - סעיף 94ג
בסמכות המנהל לפטור מתשלום קנס אי הצהרה במועד וקנס אי תשלום במועד וזאת אם ראה סיבה מספקת לכך.

סדר זקיפת תשלומים - סעיף 94ד
מי ששילם סכום כלשהו על חשבון חוב המס ייזקפו התשלומים לפי החלק היחסי של מרכיבי החוב (קרן, ריבית, הפרשי הצמדה).

קנס גרעון - סעיף 95(א) ו - 95(ב)
במכירה ששולם עליה מס ואשר נקבע לגביה גרעון העולה על 50% מהמס המגיע במכירה, והמנהל סבר שהגירעון נובע מהתרשלות המוכר, או באי-מסירת הצהרה,יתווסף לסכום המס המגיע קנס השווה ל-15% מסכום הגרעון. אם סבר המנהל שהגירעון נוצר במזיד או מתוך כוונה לחמוק מתשלום מס, אזי לסכום הקנס יתווסף קנס השווה ל-30% מסכום הגירעון. גירעון פירושו הסכום העודף של המס המגיע במכירה על המס שחושב על פי ההצהרה. המנהל רשאי לפטור מן הקנס אם ראה סיבה מספקת לכך. על הקנס יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.

קנס מינהלי (מכוח חוק העבירות המנהליות ותקנות העבירות המנהליות)
מי שחייב במס שבח או במס רכישה ואשר בלא סיבה מספקת, לא מסר במועד הצהרה כאמור בסעיף 73 לחוק, יוטל עליו קנס מנהלי בשיעור 5% מהמס המגיע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שנקבע למסירת ההצהרה ועד ליום מסירתה.
מי שפטור ממס ואשר בלא סיבה מספקת, לא מסר במועד הצהרה, יוטל עליו קנס בשיעור 2 פרומיל משווי הזכות שנמכרה בתוספת ריבית והצמדה.
מוכר/רוכש שהוטל עליו קנס מינהלי רשאי שלא לשלמו ולהודיע למשרד האזורי תוך 30 ימים על בקשתו להישפט.

חלק ד' - טבלאות חישוב

 

מדרגות מס שבח לסעיף 49ה

מועד המכירה

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (בש"ח)

שווי מרבי של הדירות (בש"ח)

מיום 1/1/2010 ועד 31/12/2010

1,865,000

3,103,000

מיום 1/1/2011 ועד 31/12/2011

1,908,000

3,175,000

 

מדרגות מס שבח לסעיף 49ז

מועד המכירה

תקרת הפטור (בש"ח)

מיום 16/1/2010 ועד 15/1/2011

1,702,000

מיום 16/1/2011 ועד 15/1/2012

1,777,600

  

מדרגות מס רכישה לדירה בחישוב רגיל

מועד הרכישה

שיעור מס 3.5%

שיעור מס 5%

מיום 16/1/2010 ועד 15/1/2011

על חלק השווי שעד 923,070 ₪

על חלק השווי העולה על 923,070 ₪

מיום 16/1/2011 ועד 20/2/2011

על חלק השווי שעד 969,330 ₪

על חלק השווי העולה על 969,330 ₪

  

מדרגות מס רכישה לדירה בחישוב רגיל על פי הוראת שעה

מועד הרכישה

שיעור מס 5%

שיעור מס 6%

שיעור מס 7%

מיום 21/2/2011 ועד 16/1/2012

  1,000,000 ₪

על חלק השווי שבין 1,000,000 ₪ ועד 3,000,000 ₪

על חלק השווי שבין 3,000,000 ₪

 


מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

מועד הרכישה

לא ישולם מס

שיעור מס 3.5%

שיעור מס 5%

מיום 16/1/2010

ועד 15/01/2011

על חלק השווי שעד 1,084,935 ₪

על חלק השווי שבין 1,084,935 ₪ לבין 1,524,770 ₪

על חלק השווי העולה על 1,524,770 ₪

מיום 16/1/2011

ועד 20/02/2011

על חלק השווי שעד 1,139,320 ₪

על חלק השווי שבין 1,139,320 ₪ לבין 1,601,210 ₪

על חלק השווי העולה על 1,601,210 ₪



 
 

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה לפי הוראת השעה

 

 

 

מועד הרכישה

 

 

לא ישולם מס

שיעור מס 3.5%

שיעור מס 5% 

מיום 21/2/2011

 

 

ועד 15/1/2012

על חלק השווי שעד 1,350,000 ₪

על חלק השווי שבין 1,350,000 ₪ לבין 1,601,210 ₪

על חלק השווי העולה על 1,601,210 ₪

 
 
 
 

מדרגות מס רכישה ל״שווי הנקי" במשק חקלאי

מועד הרכישה

שיעור מס 0.5%

שיעור מס 5%

מיום 16/1/2010

ועד 15/1/2011

על חלק השווי שעד 284,960 ₪

על חלק השווי העולה על 284,960 ₪

מיום 16/1/2011

ועד 15/1/2012

על חלק השווי שעד 299,240 ₪

על חלק השווי העולה על 299,240 ₪


 

מדרגות מס רכישה ל״שווי הנקי" במשק חקלאי

מועד הרכישה

שיעור מס 0.5%

שיעור מס 5%

מיום 16/1/2010

ועד 15/1/2011

על חלק השווי שעד 1,393,220 ₪

על חלק השווי העולה על

1,393,220 ₪

מיום 16/1/2011

ועד 15/1/2012

על חלק השווי שעד 1,463,035 ₪

על חלק השווי העולה על

1,463,035 ₪

 
חלק ה' - רשימת משרדי מיסוי מקרקעין
 

שם המשרד

כתובת

פקס מדור שומה

פקס מדור גביה

טלפון מרכזיה

ירושלים

כנפי נשרים 66

02-6545233

02-6545240

02-6545222

מרכז

דרך מנחם בגין 125 ת"א (קומה 15)

03-7633182

03-7633149

03-7633333

תל אביב

דרך מנחם בגין 125 (קומה 16)

03-7633247

03-7633227

03-7633333

חיפה

פל-ים 15

04-8630410

04-8621106

04-8630400

חדרה

הלל יפה 1

04-6324875

04-6327936

04-6327888

טבריה

אלחדיף 23

04-6724541

04-6724541

04-6714141

נצרת

פאולוס השישי 701

04-6458106

04-6458103

04-6458080

נתניה

סמילנסקי 6

09-8823416

09-8602697

09-8602686

רחובות

רוזינסקי 11

08-9446799/8

08-9446797

08-9446644

באר-שבע

שדרות שזר 31

08-6230184

08-6293516

08-6293555



 



הנני מסכים לקבל פרסומים.

מידע שימושי לעובד ולמעביד
נתון
ש"ח
יום הבראה - מגזר פרטי
378
יום הבראה - מגזר ציבורי
427
תקרת החזר הוצאות נסיעה ליום
26.40
שכר מינימום לחודש
4,650
שכר מינימום יומי-5 ימים בשבוע
214.62
שכר מינימום יומי- 6 ימים בשבוע
186
שכר מינימום לשעה
25

תגיות נפוצות